第678章 这是好事

对方已经把话说到这个份上，关云天当然不能步步紧逼，他同意继续商谈投资协议，但当天的谈判仅限于一些表面内容，真正的核心问题并未涉及。    晚饭后回到宾馆，因为时间还早，项飞到关云天的房间串门，他对白天谈判过程中的一些细节不太理解，正好借此机会向关云天请教。虽然自己属于暂时借调过来帮忙，项飞认为，既然参与进来，至少应该明白其中一些事情的意义，否则，岂不成了摆设？    “关总，昌达控股在D市投资的是一家养老机构，我也不太明白，一个为老年人提供养老服务的企业，为什么要建在市区比较好的位置呢？”项飞在谈判现场就产生了跟老万同样的问题，只不过他没提出来。    虽然关云天当场做过解释，但项飞认为那不是问题的全部，其中应该还有其他因素，否则，董事长不会因为项目的地理位置不理想，不惜撤销投资意向。    借调项飞到养老项目帮忙，主要目的就是为了培养他的全面管理能力，面对项飞提出的问题，关云天没有正面回答，而是问道：“你认为养老项目地理位置不重要吗？”    项飞略带尴尬地一笑，“既然董事长认为项目所处区位很重要，肯定有其道理，我只是不明白个中原因，还请关总明示。”    关云天认为，在成长的道路上，年轻人不怕不懂，就怕不懂也不愿意学习，更怕不懂装懂，所以，他很欣赏项飞这种态度。    “你猜得没错，除了我当场解释的原因，还有个情况不便跟对方明说。”关云天道。    “我就说嘛，如果没有其他原因，董事长不会在这件事情上寸步不让。关总，咱们不会利用养老项目的建设用地做房地产开发吧？”项飞知道关云天以前从事过地产开发。    “你这想象力也太丰富了！不管在哪个位置，那是人家指定用途的建设用地，在那种土地上做地产开发，就踩踏了政策红线，属于违规行为，监管部门随时可以将你拿下。千万记住，再挣钱的行业，也不要触碰法律法规的红线，否则将碰得头破血流，甚至万劫不复！”    “在我这种外行看来，只有房地产开发行业，才特别重视区位因素，除此之外，还有别的原因吗？”项飞仍然疑惑。    “可以明确地告诉你，咱们投资的是养老项目，绝不做房地产开发，但跟商业地产多少有那么一点关系。”    “哦----,商业地产？”项飞看上去更加一头雾水。    关云天知道项飞仍然没明白所以然，他继续解释道：“根据过往经验，在地市级城市投资养老项目，市场规模很难把控准确，也许是观念原因，这种中小规模城市的居民，开始都不太情愿来养老机构养老，但随着时间的推移和观念的改变，愿意进入养老机    构安度晚年的老人将会越来越多，所以，这些城市养老业务真实的市场需求，跟我们做可行性分析时预测的结果往往不一样，这就给项目的投资决策出了个难题。”关云天道。    “可不是嘛，开始市场不大，看见有些老人在养老机构生活的很好，那些观望的老人肯定会动心。这样当然也不错，只是不好确定养老机构的建设规模。”项飞也意识到了什么。    “对呀，如果按照开始阶段的需求确定养老机构建设规模，过一两年需求增加了，你不能再大兴土木吧？如果那样，不仅麻烦，也让外界觉得昌达控股公司决策不科学。所以，我们以往的经验是建设规模一次性到位。”    “一次性到位，但开始一两年，甚至两三年，需求没那么多，会不会造成投资浪费呢？”    “这就是我强调养老项目必须建在城市里区位较好地段的主要原因！至少有两方面好处，第一，就像我当着老万解释的那样，养老项目区位好，有利于老人们进出，方便他们家属的探望，正式运营后，对老人和他们的家属更有吸引力。第二，建设规模一次到位，势必造成一定的投资浪费，只要区位好，可以把开始阶段闲置的建筑对外出租，这就能够为养老机构增加一部分收入，弥补因为投资浪费而造成的损失，如果区位不好，那些闲置建筑无法出租，投资浪费造成的损失根本得不到任何弥补。”    “哦----，”项飞恍然大悟，难怪董事长一再强调项目区位，真是用心良苦！“关总，一般情况下，一个项目有多少闲置建筑对外出租？”    “在开始阶段，地市级城市的养老项目只有百分之五六十的入住率，按照其他地市级城市的投资建设规模，一个项目的总建筑面积在两万平方米左右，你算算有多少闲置面积？如果每平方米每天的租金按一块钱计算，每年的租金收入是多少？”    项飞略作估算后说道：“每年三四百万的租金，对昌达控股公司或者昌达集团不算什么呀！”    “养老服务属于微利行业，稍有不慎，在任何一个环节出现管理疏忽，项目就有可能出现亏损，这点钱对昌达控股和昌达集团根本不算什么，但对于某个具体的养老项目，却是一笔可观的收入。”关云天道。    “是啊，对于微利行业，就得精打细算，只要合理合法，任何一笔收入都值得争取。但是，随着人们观念的改变，社会对养老机构的认可度会不断增加，要求入驻养老机构的老人也会越来越多，养老机构怎么处理这一矛盾呢？”    “我们在预测投资建设规模时，是按当地十年之内的最大需求为参照的，所以，养老项目的建筑面积可以满足十年之内的需求，在此期间，可以根据入驻老年人增加的情况，逐渐将租出去的建筑收回来，直至最后全部收回。”    “嗯，这个办法不仅使闲置建筑得到有效利用，而且尽最大可能杜绝了投资浪费。只是有一点让局外人看不明白，既然养老业务属于微利行业，昌达集团当初为什么要涉足其中呢？我们知道，在昌达集团的实体制造业板块，利润低的项目，根本不可能得到重视。”    以前在新材料分公司，项飞也许从来没关注过这件事，现在借调到这边帮忙，他不免产生这样的疑问，其实同样的问题，陈学良上次也向关云天提出过。    年轻管理人员关心公司的各项业务，这是一件好事，特别像陈学良和项飞这样被重点考察和培养的公司接班人，关云天更希望他们把视野放得开阔一些，即使公司里面跟自己不相干的业务，也要加以关注，毕竟集团公司接班人不同于部门高管，一定要有全局观念，否则，就不可能掌管公司大局。    面对项飞的问题，关云天再次耐心解释道：“制造业跟服务行业有所不同，前者面对的市场有很多不确定性，行业竞争激烈，而且往往属于资金或技术密集的行业，自然要追求较高的利润，否则，还没等收回全部投资，市场就没了。后者正好相反，随着社会老龄化状况加剧，市场状况相当稳定，一旦做到足够大的规模，面对的竞争也不是那么激烈，虽然利润较低，只要管理到位，不愁收不回投资。”    项飞连连点头，他觉得董事长的这些思路让人大开眼界，作为对比，项飞认为自己的格局实在太低了！    但关云天觉得这不奇怪，谁都知道不在其位不谋其政，项飞等人只是集团公司的中层管理人员，年龄又不大，他们此前能做好自己的本职工作，已属难能可贵，不关心跟自己无关的事，那是人之常情。这次把项飞和陈学良借调过来帮忙，就是想让他们扩大视野，见识世面，并通过言传身教，对他们进行培养。    “关总，站在你的高度，你认为企业选择项目的原则，除了市场和利润，还有哪些方面需要注意？”项飞是个爱学习的人，聊了这么长时间，他觉得自己跟董事长的距离没那么远了，便趁机请教问题。    “这跟你们学技术不太一样，企业选项目，没有固定的原则，所谓市场和利润，都不是绝对的，有些项目市场和利润都很好，但你不能做，因为还有个政策导向问题。举个例子，在我们创建昌达集团之前，我是烧砖的，当时红砖供不应求，市场非常好，利润也不错，只要做出来，就保证能挣钱，但制砖破坏土地资源，我们意识到那是个早晚要被政策限制甚至禁止的行业，于是果断决定转产。此后，昌达集团遇到的类似事件也不少。”关云天道。    “对企业而言，一个项目是否可行，总得有个原则吧？”    “原则当然有，但并非一成不变，作为企业的决策者，需要审时度势，根据各方面情况作出最恰当的选择。”